用tener是因为,这里把房子当主语了,la habitacion tiene una mesa.而用hay的话,la habitacion是地点状语.应该是hay una mesa en la habitacion.相当于英语里面的there be句型.并不是说不是人的物体不能用tener.那意思就是 有的时候其实两个词就是可以互换。。不过句子可能要做点变化？

那例句2的tienes 可以换成hay吗？是的，西语的句式是很灵活的。不过真要咬文嚼字的话，中文意思略微不同，tener：这个房间有一张床，hay：有一张床在这个房间。关于例句二，如果要变化，应该是Hay las llaves en la mesa.介词en千万别忘了。例句2不能就las hay en la mesa 吗? 把las前置刚仔细看了，整个例句意思是，我钥匙放哪里了，你的钥匙在桌上。（因为动词变位是tienes第二人称“你”，而且该句不能逐字翻译）而不是强调桌上有钥匙。所以hay和tener的转化在这里不那么适用。
其次，用hay一般宾语都在后面，并且在宾语不明确的时候不能省略。例句二还能这么回答：(Las llaves )Están en la mesa. （这样回答就简洁了）